Shophouse: lạ mà quen!
Nhắc tới shophouse, có lẽ nhiều người sẽ
cảm thấy lạ và cho rằng, đây là một dạng phân khúc BĐS mới xuất hiện,
tương tự như condotel hay officetel...
Thực tế, loại hình này đã xuất hiện tại
Việt Nam từ những năm 1998, khi Khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng tại TP. HCM
được hình thành. Nhiều hộ gia đình đã lấy tầng trệt ở một số tòa nhà
chung cư/biệt thự liền kề để làm cửa hàng kinh doanh (shop) như Mỹ An,
Mỹ Cảnh… Tương tự, tại khu vực Trung Hòa – Mễ Trì, những dãy phố thương
mại cũng xuất hiện từ những năm 2005.
Tuy nhiên, tỷ lệ shophouse ở những KĐT
trên là rất hạn chế, thông thường không chiếm quá 10% trong tổng số căn
đã bán ra và đa phần hình thành là do tự phát.
Phải đến năm 2015, loại hình này mới
được định hình như một phân khúc riêng, khi tại nhiều dự án có quy mô
đầu tư bài bản được các chủ đầu tư như chào bán một cách rộng rãi.
Điển hình của xu thế “shophouse thế hệ
mới” là Vingroup với hệ thống shophouse tại Vinhomes Times City Park
Hill và Vincom Shophouse Hải Phòng. Ngoài ra, có thể kể đến một số chủ
đầu tư BĐS khác cũng đang chào bán loại hình shophouse như Tập đoàn GFS
với dự án Nhà phố thương mại Five Star Mỹ Đình (KĐT Mỹ Đình, quận Nam Từ
Liêm, Hà Nội), CTCP Lộc Ninh với dự án Khu phố thương mại Ngọc Sơn
(huyện Chương Mỹ, Hà Tây), Tập đoàn Gamuda (Malaysia) với hai khu
shophouse The Three Central, The One Central đều tọa lạc tại vị trí có
tính thương mại chiến lược.
Ngoài 2 dự án trên, một số dự án nhà phố
thương mại khác cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng,
như dự án Khu nhà phố thương mại thuộc dự án HD Mon City, KĐT Mỹ Đình
(chưa chính thức mở bán), hay dự án Pandora trong phố Triều Khúc, quận
Thanh Xuân, Hà Nội mới được giới thiệu ra thị trường.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, ông
Giáp Văn Kiểm, Giám đốc Siêu thị dự án STDA miền Trung cho rằng, sản
phẩm nhà phố thương mại chính là điểm khác lạ của thị trường nhà liền kề
biệt thự Hà Nội trong năm 2015.
Lý do mà các chủ đầu tư triển khai mở
bán là do nhà phố thương mại khắc phục được nhiều nhược điểm của nhà phố
kiểu cũ như không được quy hoạch tổng thể, mặt tiền phần lớn chật hẹp,
chưa tách bạch giữa chức năng sinh hoạt và chức năng kinh doanh...
Nhà phố thương mại tập trung giải pháp
bền vững khi vừa có mặt tiền ở tầng trệt dùng để mở cửa hàng hoặc văn
phòng làm việc, trong khi các tầng trên vẫn có thể sử dụng làm không
gian sinh hoạt của gia đình, vừa riêng tư biệt lập lại rất thuận lợi để
điều hành công việc kinh doanh.
Ngoài ra, các dự án nhà phố thương mại
hầu hết đều nằm tại những vị trí trung tâm của khu dân cư phát triển,
nên có khả năng kinh doanh và tạo ra các giá trị gia tăng khác.
Phát triển shophouse: cần có hướng đi đúng
Trên thế giới, shophouse đã có lịch sử
lâu đời và phổ biến. Ở các quốc gia khác trong khu vực đã có những dãy
phố mua sắm nổi tiếng như Geylang của Singapore, các khu shophouse ở
Penang, Malacca (Malaysia)…
Tuy nhiên, thực tế, nguồn cung cho phân
khúc shophouse hiện nay lại không quá nhiều. Theo ghi nhận của Đầu tư
Chứng khoán, tỷ lệ shophouse ở một dự án nhà ở là rất ít, chỉ chiếm vài
phần trăm trong tổng sản phẩm bán ra.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc
Công ty tư vấn JLL, để có thể bán được shophouse cần phải có có một quy
hoạch thật tốt cho các khu vực này. Về bản chất, shophouse là loại hình
nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, vì vậy, các sản phẩm kinh doanh
tại shophouse sẽ phải cạnh tranh với chính các TTTM hoặc siêu thị trong
quần thể một dự án.
Nếu không tạo được định vị về thương
hiệu chung nhờ quy hoạch cho các dãy phố shophouse, thì sẽ ảnh hưởng đến
tiềm năng thương mại sau khi cư dân về đây sinh sống. Điều này giống
với việc phải hình thành được như khuôn mẫu 36 phố phường mà Hà Nội cổ
ngày xưa đã làm.
Ngoài ra, theo một số chuyên gia, hiện
tại hầu hết các căn hộ shophouse thường có giá cao hơn căn hộ thông
thường từ trên 20%, thậm chí có dự án lên tới 100% dù căn hộ shophouse
chỉ được sở hữu có thời hạn (thường là 50 năm) là một rào cản để người
mua cân nhắc khi đầu tư.
Tại Hà Nội, mô hình nhà phố thương mại
từng được Tập đoàn Nam Cường triển khai tại Khu phố thương mại Đô Nghĩa,
thuộc KĐT Dương Nội. Tuy nhiên, khu shophouse này hiện vẫn ế khách vì
lý do cách xa khu dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện.
Nhận định về hướng đi dài hạn, ông Kiểm
cho biết, để loại hình này thực sự nở rộ và phát triển một cách ổn định
trong dài hạn, các chủ đầu tư cần phải tính toán tới nhiều yếu tố, trong
đó, các dự án ít nhất phải đủ lớn, từ 500 căn hộ trở lên nhằm tạo thành
một quần thể khu vực kinh doanh, nhờ đó shophouse mới phát huy được thế
mạnh.
Ngoài ra, khả năng tiếp cận của
shophouse tới các khu vực xung quanh phải thuận tiện, qua đó giá trị
thương mại mới cao, từ đó mới có thể gia tăng khả năng lấp đầy của dự
án, tạo thành cộng đồng dân cư sầm uất và phát sinh nhu cầu thương
mại
Báo Đầu tư Bất Động Sản
