Không phải căn hộ hay văn phòng, đây mới là bất động sản đem lại lợi nhuận cao nhất

Theo CBRE Việt Nam, năm 2016 sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bởi theo thực tế, năm 2014 thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, 2015 là tăng trưởng mạnh.

Phát biểu tại hội thảo “Bất động sản nghỉ dưỡng 2016: Tiềm năng & Thách thức” diễn ra tại TP. HCM mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển của CBRE Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thông thường sẽ đi sau thị trường bất động sản truyền thống khoảng nửa năm đến 1 năm.

Theo đó, trong năm nay tốc độ tăng trưởng khách du lịch tại các khu biển nghỉ dưỡng là rất khả quan. Khách tới các điểm Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc tăng đột biến qua mỗi năm với khả năng chi trả du lịch tăng rất cao, đặc biệt là chi trả cho dịch vụ du lịch 4 và 5 sao.

Do đó, công suất phòng tại phân khúc nghỉ dưỡng 4 và 5 sao tại Phú Quốc lên tới trên 90%. Đó là lí do phân khúc nghỉ dưỡng sẽ có bước phát triển đột phá trong năm 2016.

Đặc biệt, trong 3 loại bất động sản phổ biến, thì tỷ suất lợi nhuận của bất động sản hướng biển được xem là cao nhất. Đối với nhà phố, tỷ suất sinh lợi của căn hộ khoảng 3-6%/năm, văn phòng cho thuê 8-10%/năm, còn bất động sản biển là 10-16%/năm. Hiện nay, khi triển khai các dự án hướng biển, các chủ đầu tư đều cam kết mức thấp nhất là 7-8%/năm.

Ngoài ra, khả năng tăng giá của dòng sản phẩm này trong dài hạn cũng cao hơn so với các suất đầu tư bất động sản khác. Đây cũng là kênh đầu tư được dự báo sẽ tạo “sóng” và trở thành xu hướng đầu tư trong năm 2016. Đặc biệt, với quỹ đất không còn nhiều, các dự án sở hữu vị trí đẹp và tính pháp lý rõ ràng đã và đang được rất nhiều các nhà đầu tư săn đón.

Ông Đặng Hùng Võ cũng đánh giá, Việt Nam đang có tiềm năng rất lớn cho khả năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có điểm mạnh nhất là khung pháp lý đã không còn vướng mắc nên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang có cơ hội phát triển vượt trội.

Trong năm 2015, từ Phú Quốc, Đà Nẵng, Cam Ranh đến Bà Rịa - Vũng Tàu đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính đầu tư những dự án khu nghỉ dưỡng, khách sạn quy mô lớn.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2016, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn khi tốc độ tăng trưởng GDP nằm trong tốp đầu các nền kinh tế thế giới.

“Năm 2015, GDP Việt Nam đạt mức tăng gần 6,68%, vượt xa mục tiêu đặt ra vào đầu năm là 6,2%. Đặc biệt, cơ cấu GDP của Việt Nam đã dịch chuyển sang các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, trong khi sự đóng góp của ngành nông, lâm, thủy, hải sản dần giảm đi. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2015, gồm cả vốn đăng ký và vốn tăng thêm, ước đạt 22,76 tỷ USD, tăng 12,5% so với năm 2014 và lĩnh vực bất động sản chiếm trên 10% nguồn vốn này”, ông Marc nói.

Với bức tranh kinh tế tổng thể đó, ông Marc đồng ý với quan điểm, phân khúc bất động sản cao cấp như bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục thu hút khách hàng, nhà đầu tư trong năm 2016.

Còn theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Philippines và Indonesia đang tích cực tìm kiếm để sở hữu dự án bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang được nhìn nhận là thị trường hấp dẫn nhất khu vực.

Thông qua JLL, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã “đánh tiếng” muốn gia tăng sự hiện diện của họ tại Việt Nam dưới hình thức hợp tác đầu tư hay mua lại các dự án sẵn có. Trong đó, các nhà đầu tư nước ngoài muốn phát triển nhiều dự án nghỉ dưỡng tại các khu vực hướng biển thông qua hình thức M&A.

(Theo Trí thức trẻ)

>> 4 kênh bất động sản tiềm năng năm Bính Thân

Nhà phố thương mại - Shophouse: xu thế đầu tư mới

Căn hộ shophouse là mô hình nhà ở kiểu mới (nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh) đang nở rộ và tạo nên một xu hướng đầu tư mới trên thị trường BĐS.

Shophouse: lạ mà quen!

Nhắc tới shophouse, có lẽ nhiều người sẽ cảm thấy lạ và cho rằng, đây là một dạng phân khúc BĐS mới xuất hiện, tương tự như condotel hay officetel...

Thực tế, loại hình này đã xuất hiện tại Việt Nam từ những năm 1998, khi Khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng tại TP. HCM được hình thành. Nhiều hộ gia đình đã lấy tầng trệt ở một số tòa nhà chung cư/biệt thự liền kề để làm cửa hàng kinh doanh (shop) như Mỹ An, Mỹ Cảnh… Tương tự, tại khu vực Trung Hòa – Mễ Trì, những dãy phố thương mại cũng xuất hiện từ những năm 2005.

Tuy nhiên, tỷ lệ shophouse ở những KĐT trên là rất hạn chế, thông thường không chiếm quá 10% trong tổng số căn đã bán ra và đa phần hình thành là do tự phát.

Phải đến năm 2015, loại hình này mới được định hình như một phân khúc riêng, khi tại nhiều dự án có quy mô đầu tư bài bản được các chủ đầu tư như chào bán một cách rộng rãi.

Điển hình của xu thế “shophouse thế hệ mới” là Vingroup với hệ thống shophouse tại Vinhomes Times City Park Hill và Vincom Shophouse Hải Phòng. Ngoài ra, có thể kể đến một số chủ đầu tư BĐS khác cũng đang chào bán loại hình shophouse như Tập đoàn GFS với dự án Nhà phố thương mại Five Star Mỹ Đình (KĐT Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), CTCP Lộc Ninh với dự án Khu phố thương mại Ngọc Sơn (huyện Chương Mỹ, Hà Tây), Tập đoàn Gamuda (Malaysia) với hai khu shophouse The Three Central, The One Central đều tọa lạc tại vị trí có tính thương mại chiến lược.

Ngoài 2 dự án trên, một số dự án nhà phố thương mại khác cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng, như dự án Khu nhà phố thương mại thuộc dự án HD Mon City, KĐT Mỹ Đình (chưa chính thức mở bán), hay dự án Pandora trong phố Triều Khúc, quận Thanh Xuân, Hà Nội mới được giới thiệu ra thị trường.

Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, ông Giáp Văn Kiểm, Giám đốc Siêu thị dự án STDA miền Trung cho rằng, sản phẩm nhà phố thương mại chính là điểm khác lạ của thị trường nhà liền kề biệt thự Hà Nội trong năm 2015.

Lý do mà các chủ đầu tư triển khai mở bán là do nhà phố thương mại khắc phục được nhiều nhược điểm của nhà phố kiểu cũ như không được quy hoạch tổng thể, mặt tiền phần lớn chật hẹp, chưa tách bạch giữa chức năng sinh hoạt và chức năng kinh doanh...

Nhà phố thương mại tập trung giải pháp bền vững khi vừa có mặt tiền ở tầng trệt dùng để mở cửa hàng hoặc văn phòng làm việc, trong khi các tầng trên vẫn có thể sử dụng làm không gian sinh hoạt của gia đình, vừa riêng tư biệt lập lại rất thuận lợi để điều hành công việc kinh doanh.

Ngoài ra, các dự án nhà phố thương mại hầu hết đều nằm tại những vị trí trung tâm của khu dân cư phát triển, nên có khả năng kinh doanh và tạo ra các giá trị gia tăng khác. 

Phát triển shophouse: cần có hướng đi đúng

Trên thế giới, shophouse đã có lịch sử lâu đời và phổ biến. Ở các quốc gia khác trong khu vực đã có những dãy phố mua sắm nổi tiếng như Geylang của Singapore, các khu shophouse ở Penang, Malacca (Malaysia)…

Tuy nhiên, thực tế, nguồn cung cho phân khúc shophouse hiện nay lại không quá nhiều. Theo ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán, tỷ lệ shophouse ở một dự án nhà ở là rất ít, chỉ chiếm vài phần trăm trong tổng sản phẩm bán ra.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty tư vấn JLL, để có thể bán được shophouse cần phải có có một quy hoạch thật tốt cho các khu vực này. Về bản chất, shophouse là loại hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, vì vậy, các sản phẩm kinh doanh tại shophouse sẽ phải cạnh tranh với chính các TTTM hoặc siêu thị trong quần thể một dự án.

Nếu không tạo được định vị về thương hiệu chung nhờ quy hoạch cho các dãy phố shophouse, thì sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng thương mại sau khi cư dân về đây sinh sống. Điều này giống với việc phải hình thành được như khuôn mẫu 36 phố phường mà Hà Nội cổ ngày xưa đã làm.

Ngoài ra, theo một số chuyên gia, hiện tại hầu hết các căn hộ shophouse thường có giá cao hơn căn hộ thông thường từ trên 20%, thậm chí có dự án lên tới 100% dù căn hộ shophouse chỉ được sở hữu có thời hạn (thường là 50 năm) là một rào cản để người mua cân nhắc khi đầu tư.

Tại Hà Nội, mô hình nhà phố thương mại từng được Tập đoàn Nam Cường triển khai tại Khu phố thương mại Đô Nghĩa, thuộc KĐT Dương Nội. Tuy nhiên, khu shophouse này hiện vẫn ế khách vì lý do cách xa khu dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện. 

Nhận định về hướng đi dài hạn, ông Kiểm cho biết, để loại hình này thực sự nở rộ và phát triển một cách ổn định trong dài hạn, các chủ đầu tư cần phải tính toán tới nhiều yếu tố, trong đó, các dự án ít nhất phải đủ lớn, từ 500 căn hộ trở lên nhằm tạo thành một quần thể khu vực kinh doanh, nhờ đó shophouse mới phát huy được thế mạnh.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận của shophouse tới các khu vực xung quanh phải thuận tiện, qua đó giá trị thương mại mới cao, từ đó mới có thể gia tăng khả năng lấp đầy của dự án, tạo thành cộng đồng dân cư sầm uất và phát sinh nhu cầu thương mại        

Báo Đầu tư Bất Động Sản

>>Dịch vụ Tư vấn Đầu tư Chứng khoán, tái cơ cấu danh mục đầu tư

5 bất động sản đầu tư dự báo “nóng” nhất năm 2016

Với diễn biến tốt của thị trường 2015, các phân khúc BĐS có tính thanh khoản cao sẽ tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư trong năm 2016.

Tóm tắt
-Thanh khoản thị trường BĐS năm qua tăng đột biến, gấp 2 lần so với năm ngoái. Các phân khúc BĐS phục hồi trở lại từ chung cư, văn phòng tới mặt bằng bán lẻ…Giá bất động sản có xu hướng tăng từ 3-5%, nhiều nơi tăng 10-15%.
-Thị trường khởi sắc mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn, từ đó nhiều loại hình BĐS đầu tư nảy nở. Tuy nhiên, nên đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào để hợp với khả năng tài chính không phải là câu hỏi dễ dàng gì để trả lời.

---

Với diễn biến tốt của thị trường 2015, các phân khúc BĐS có tính thanh khoản cao sẽ tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư trong năm 2016. Từ cách lý giải này, dự báo trong năm nay những loại BĐS đầu tư sau sẽ hút dòng tiền đầu tư nhàn rỗi:

1.Căn hộ cao cấp

Theo ghi nhận của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, năm qua phân khúc căn hộ cao cấp đã bùng nổ tại Hà Nội và Tp.HCM. Giao dịch tăng mạnh nhất trong các phân khúc, đạt lượng giao dịch cao nhất trong 5 năm qua. Phân khúc hạng sang và cao cấp đã chiếm tới 32% tỉ trọng giao dịch, trong khi tỉ lệ này ở năm 2011-2012 chỉ 4-6%.

Ngoài nhu cầu ở thực, phân khúc này còn hút nhà đầu tư để cho thuê, đầu tư để kinh doanh (office-tel và căn hộ shophouse). Vậy, câu hỏi đặt ra là phân khúc BĐS này đem lại lợi ích gì?

Theo khảo sát về giá căn hộ cao cấp cho thuê tại Tp.HCM và Hà Nội, lợi tức đem lại vào khoảng 5 – 6,5%/năm ở HN và khoảng 6-8% ở Tp.HCM. Tuy nhiên, nhà đầu tư ưa chuộng loại hình BĐS này còn ở chỗ kỳ vọng vào sự tăng giá của căn hộ vì ở trung tâm nội đô, và một số loại sản phẩm mà chủ đầu tư tung ra cho nhà đầu tư còn dùng vào việc vừa ở vừa kinh doanh thương mại (shophouse), mở văn phòng mini (office-tel).

2.Biệt thự biển và Condo-tel

Xu hướng đầu tư bất động sản có thể nói là bất ngờ và sôi động trong thời gian gần đây là loại biệt thự biển và căn hộ khách sạn (condo-tel). Hai dòng sản phẩm này hút giới đầu tư địa ốc chuyên nghiệp ưa thích trong năm qua. Bởi những ưu thế và tính linh hoạt mà chủ đầu tư áp dụng cho BĐS này như một sản phẩm đầu tư tài chính.

Hình thức phổ biến mà nhiều chủ đầu tư áp dụng thời gian qua đó là việc cam kết lợi nhuận tới 10% kéo dài trong 10 năm. Vì thế biệt thự biển được xem là kênh đầu tư hấp dẫn với giới nhà giàu, Việt kiều.

Có thể kể tới những nơi tiềm năng cho dòng sản phẩm này ở các khu ven biển Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long,…Chẳng hạn khi trở thành chủ sở hữu một căn biệt thự biển của VinGroup, nhà đầu tư này sẽ được nhận được 85% lợi nhuận từ chương trình cho thuê trong 10 năm liên tiếp, tối thiểu bằng 10% tổng giá trị tài sản trên dòng tiền USD mỗi năm;

SunGroup thì cam kết lợi nhuận tối thiểu 9% trong 10 năm đầu sở hữu cho các chủ biệt thự mà tập đoàn này bán ra ở Đà Nẵng hay Phú Quốc; CEO Group cam kết tối thiểu 9% lợi nhuận một năm trong 5 năm đầu tiên và những năm sau đó sẽ hưởng 85% lợi nhuận từ việc cho thuê biệt thự ở Phú Quốc…

Condo-tel (căn hộ khách sạn), cũng được dự báo là kênh đầu tư hấp dẫn của năm 2016. Khi nhà đầu tư sở hữu căn hộ condo-tel, dòng tiền sẽ ổn định hàng năm, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng quản lý cho thuê và sẽ chi trả lại từ 50-85% lợi nhuận cho chủ nhân. Con số này thường được nhiều chủ dự án cam kết lợi nhuận từ 8-10% trong 3-5 năm đầu tiên.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình BĐS đầu tư được mùa trong năm 2015

3.Bất động sản vừa ở vừa kinh doanh (Shophouse và Office-tel)

Dòng sản phẩm này hiện đang nở rộ ở trung tâm Hà Nội và Tp.HCM, nơi tập trung đông đúc dân cư. Các chủ dự án tung ra sản phẩm này nhằm hướng tới dòng tiền nhàn rỗi từ người dân.

Họ mua bất động sản không những phục vụ nhu cầu để ở mà còn sử dụng vào việc kinh doanh của mình.

Tuy nhiên, dòng sản phẩm này vẫn còn khan hiếm nên chúng trở thành hàng “hot” mỗi khi mở bán, thậm chí ở nhiều dự án để sở hữu một căn shophouse nhiều khách hàng phải bỏ thêm cả vài trăm triệu đồng đến cả tỉ đồng tiền “chênh”. Với Office-tel rất phù hợp với những hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, nên cũng rất đáng chú ý ở mỗi dự án căn hộ trong những khu trung tâm.

Vì thế, năm 2016 dòng sản phẩm BĐS đầu tư này cũng được xem là xu hướng đầu tư mới của thị trường.

4.Hệ thống nhà xưởng và kho bãi

Lĩnh vực  công nghiệp chế biến, sản xuất, công nghiệp ô tô, giải trí và bán lẻ… tăng trưởng mạnh trong năm qua khiến nhu cầu mặt bằng nhà xưởng và kho bãi trở nên khan hiếm.

Xu hướng phát triển này tiếp tục được dự báo tăng mạnh trong những năm tới khi Việt Nam tham gia sâu vào các hiệp định thương mại tự do như AEC, TPP…Vì thế, việc tìm hệ thống kho lạnh trung chuyển cho các nhà xuất khẩu nông sản, hay hệ thống kho thuốc, kho bãi…đang trở nên khó khăn với các nhà môi giới.

5. Mặt bằng bán lẻ

Ngành bán lẻ đang tăng trưởng mạnh kéo theo nhu cầu về việc mở rộng mặt bằng kinh doanh của các hãng bán lẻ cũng gia tăng nhanh chóng. Một lý do khác đó là sự gia tăng của các tòa nhà chung cư khiến dân số đô thị trung tâm tăng mạnh.

Do đó, trong phạm vi bán kính khoảng 15km vào trung tâm ở các đô thị lớn như HN và Tp.HCM được dự báo sẽ khan hiếm mặt bằng cho thuê, đặc biệt là các tầng trệt tòa nhà cao tầng với diện tích từ 50m2 đến 500m2.

Các hãng kinh doanh lĩnh vực F&B ngày càng mở rộng phạm vi thị trường như Starbucks, McDonald’s, KFC, Trung Nguyên, Phúc Long, Kichi Kichi, Seoul Garden, Món Ngon,…tạo sức ép cho thị trường.

Trong năm 2016, việc đầu tư phát triển vị trí shop house, mặt tiền, sân thượng hay các mặt bằng cho thuê cao cấp sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

(Theo Trí thức trẻ)

>> Mở tài khoản chứng khoán - Tư vấn Đầu tư Chứng khoán