Thị trường BĐS rất dễ “trật đường ray” khi phát triển quá nóng

Trong năm 2015, thị trường BĐS Tp.HCM chào đón 41.787 căn hộ từ 78 dự án, đa số tập trung ở khu Đông (47%) và phía Nam (27%), tăng 122% so với năm 2013. Năm qua, thị trường cũng đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ trong tốc độ giao dịch, dự án “đắp chiếu” tái khởi động nhiều...

Tóm tắt
Theo báo cáo của CBRE, những dự án trung và cao cấp, với giá bán giao động trong khoảng 1,3-5 tỷ đồng được bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng lượng giao dịch toàn thành phố trong quý 4 qua. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2009-2014, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng/căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. 

---

Theo báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 4/2015 vừa được công ty TNHH CBRE Việt Nam, công bố sáng nay, thị trường suốt năm 2015 hoạt động khá sôi nổi. Năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm – ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới nhà đất.

Chỉ tính riêng quý 4/2015, ước tính tổng lượng giao dịch  trên thị trường lên đến tương ứng 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đó đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với các giao dịch mua bán sỉ).

Theo báo cáo của CBRE, những dự án trung và cao cấp, với giá bán giao động trong khoảng 1,3-5 tỷ đồng được bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng lượng giao dịch toàn thành phố trong quý 4 qua. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2009-2014, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng/căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. “Điều này cho thấy thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua ngày có xu hướng chuộng căn hộ cao cấp hơn”, bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE tiết lộ.

Về giá bán, trong năm 2015 giá bán trên toàn thị trường sơ cấp đạt trung bình 2.012 USD/m2, tăng 4,4% so với năm 2014 và 2,5% so với quý trước. Giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt 8,3% so với cùng kỳ năm 2014, hiện ở mức trung bình là 2.025 USD/m2, chủ yếu nhờ các dự án đang chào bán tại các “điểm nóng” của thành phố. Cá biệt có những dự án ở các vị trí khá đẹp, chủ đầu tư uy tín có giá tăng từ 10-15%.

Bà Dung cho biết thêm: “Mặc dù gía bán cao, các dự án vẫn được tiêu thụ nhanh và các hoạt động mở bán vẫn diễn ra rất nhộn nhịp, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới”.

Theo đó, trong năm 2016, dự kiến một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2. Tuy nhiên, thị trường trong năm nay không hẳn chỉ có các dòng sản phẩm cao cấp, với những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, doanh nghiệp BĐS hiện đang tập trung vào các dự án nhà ở trung bình, bình dân kèm với tiện ích nội khu tốt hơn. Do vậy, 2016 sẽ cho thấy một năm cạnh tranh đầy sôi động của thị trường BĐS và dự án nào đáp ứng được như cầu thật của thị trường sẽ được tiêu thụ nhanh hơn.

Theo tính toán của CBRE, trong năm 2016 này, dự kiến thị trường sẽ có khoảng 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên khắp Tp.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án hàng đầu (cao cấp và hạng sang) sẽ tăng thêm 20% so với năm 2014 vừa qua. Nguồn cung dồi dào tuy nhiên giá chào bán sẽ ở mức cao hơn, chắc chắn tình hình cạnh tranh sẽ vô cùng căng thẳng, ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án này. CBRE cũng khẳng định rằng những dự án càng nằm ở các vị trí không nổi bật và sản phẩm kém cạnh tranh sẽ mất lợi thế rõ ràng.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, đưa ra lời cảnh báo: “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray. Chúng ta cần phải tỉnh táo và nhanh nhạy trước cơ hội này”.

Cũng theo ông Marc, đã đến lúc chúng ta cần có các trung tâm đào tạo nhân viên kinh doanh BĐS, những người mà trước đây chưa được đào tạo đầy đủ kiến thức và kỷ thuật. Điều này là cần thiết để chuẩn bị tốt hơn cho một thị trường cạnh tranh khốc liệt với quá nhiều lựa chọn, giá bán ngày càng tăng và đối tượng khách hàng cũng đa dạng hơn, đặc biệt khi có người nước ngoài tham gia mua nhà trên thị trường...

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ

>> Mở tài khoản chứng khoán - Tư vấn Đầu tư Chứng khoán

Lo bất động sản quá “nóng”

Diễn biến trên thị trường bất động sản trong thời gian gần đây có nhiều nét tương đồng với thời kỳ “sốt nóng” nhiều năm trước đó...

 

Giai đoạn 2011-2013, khi bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất, ngân hàng không cho bất động sản vay tiền, lập tức thị trường này “đóng băng” - Ảnh minh họa.

 

Diễn biến trên thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian gần đây có nhiều nét tương đồng với thời kỳ “sốt nóng” đã qua khiến nhiều người lo ngại nguy cơ đổ vỡ có thể lại tái diễn.

Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản 10 năm qua đã thể hiện đầy đủ cấp độ tiền tệ hóa: bùng phát, phụ thuộc hệ thống ngân hàng, suy giảm khi ngân hàng không cho vay và tái phục hồi ngay khi có những luồng tiền vận hành vào. Hiện tại, đang có nhiều luồng tiền đổ vào bất động sản.

Nhìn lại để tránh tái diễn

Nhìn lại giai đoạn 2011-2013, khi bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất, ngân hàng không cho bất động sản vay tiền, lập tức thị trường này “đóng băng”.

Bộ Xây dựng cho biết, bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc, số lượng giao dịch thành công giảm mạnh, nhiều nơi không có giao dịch; hầu hết các dự án bị đình trệ, lượng hàng tồn kho rất cao. Không ít doanh nghiệp xây dựng, bất động sản rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng, thực trạng trên chính là hệ lụy của sự phát triển quá nóng ở giai đoạn 2004-2007. Thời kỳ này, mọi địa bàn có thể phát triển được bất động sản đều được xem xét phát triển dự án. Mọi doanh nghiệp có hoặc thiếu năng lực, tiềm lực kinh tế đều có chức năng phát triển bất động sản.

Hệ thống ngân hàng giải ngân một lượng tiền lớn cho bất động sản. Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trong giai đoạn này. Số dự án bất động sản tăng vọt, mọi sản phẩm đều được đẩy tối đa quy mô.

Mỗi sản phẩm đều được tối đa hóa về giá trị. Đây là giai đoạn giá bất động sản xác lập những mặt bằng mới một cách liên tục. Đến cuối năm 2007, tại các địa bàn tốt, các dự án tốt, giá bất động sản đã tăng khoảng 300% so với giá năm 2004. Tất cả mọi sản phẩm đều được săn đón, đặt mua.

Khi đó, nhiều người cũng như các doanh nghiệp đều chú trọng đầu tư bất động sản cao cấp. Nguồn cung tăng cao nhưng người mua vẫn đổ xô đi xếp hàng từ nửa đêm để tìm kiếm suất mua căn hộ. Tình trạng này diễn biến đến năm 2010.

Từ 2011-2013, ngân hàng siết chặt cho vay, quy mô thị trường bất động sản suy giảm. Các dự án đình hoãn, các sản phẩm dự án hạ chuẩn. Giá của nhiều dự án, sản phẩm giảm tới 50% so với giai đoạn trước, chủ yếu để cắt lỗ và thoái vốn.

Tuy nhiên, do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị trường không có thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản.

Khởi sắc nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ

Trước tình trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.

Bản thân các chủ đầu tư cũng đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm. Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh diện tích và chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Trong những tháng cuối năm 2014, song song với sự phục hồi của kinh tế, sự mở rộng về luật pháp cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà, kiều hối lớn..., thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi.

Nguồn tiền ngân hàng giải ngân cho thị trường bất động sản tăng lên. Số dư tín dụng cho thị trường bất động sản gấp đôi so với mức trung bình của cả nền kinh tế. Những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.

Cùng với những dấu hiệu vĩ mô tốt, giao dịch tốt, từ tháng 9/2014, giá bất động sản đã có xu hướng tốt. Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành đã lập lại mức giá của những năm 2008-2010.

Theo đà hồi phục từ năm 2014, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2015 tiếp tục khởi sắc, niềm tin của người mua nhà dần được khôi phục.

Điều đáng nói là thị trường lại manh nha tái diễn tình trạng cũ: Trong quý 1/2015, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng khoảng 50%, riêng 2 tháng đầu năm tăng đến 89% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư cũng tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.

Đề phòng “bong bóng“ bùng nổ

Tình trạng này khiến nhiều người liên tưởng tới thời kỳ sốt nóng trước đây và cho rằng vẫn cần đề phòng nguy cơ đổ vỡ.

Theo các chuyên gia, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015. Tuy vậy, các chính sách vẫn chưa cho thấy có tư duy đột phá về thị trường bất động sản. Đối tượng có yếu tố nước ngoài chưa có nhiều điểm mới.

Các chính sách về đầu tư, doanh nghiệp, xây dựng chưa thực sự có đột phá về nguồn, về thủ tục hay về chủ thể. Việc chủ trương tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường, trong đó có thị trường bất động sản là một chủ trương đúng đắn nhằm thúc đẩy cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Tuy nhiên, chưa có một quyết sách lớn nào để cụ thể hóa nội dung này. Bên cạnh đó, nợ xấu bất động sản vẫn là vấn đề quan ngại không chỉ của thị trường bất động sản mà còn của cả nền kinh tế. Song, hiện vẫn chưa được xử lý rốt ráo.

Hơn nữa, còn nhiều việc cần phải xử lý liên quan đến các tồn đọng của thị trường bất động sản, nhất là trong mối quan hệ với hệ thống ngân hàng (hay nói khác đi, những khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng có nguồn gốc từ bất động sản).

Các thông tin về thực trạng nợ xấu có nguồn gốc bất động sản và khả năng xử lý cũng như tình hình xử lý là những thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ. Các doanh nghiệp lại không làm chủ được thị trường, tham gia ồ ạt nhưng ít dám rút lui khi không phù hợp mà trông chờ vào Nhà nước cứu giúp.

Thời gian gần đây, số doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới rất lớn, nhiều dự án được triển khai hoặc tái hoạt động, song năng lực trung bình của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản rất khiêm tốn.

Nguồn vốn đầu tư bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng. Do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, nên ngành bất động sản đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn...

“Để tránh rủi ro cho nền kinh tế cần có tác động, điều tiết từ phía Nhà nước và cần xây dựng nhiều kênh tín dụng bất động sản hơn nữa ngoài ngân hàng. Nếu không có sự kiểm soát thận trọng, kịch bản đổ vỡ có thể sẽ lặp lại”, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cảnh báo.

Đồng tình với ý kiến trên, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc CBRE nhận định, hiện tại, các ngân hàng đã đẩy mạnh cho vay, lãi suất cũng đang ở mức hợp lý. Điều này thúc đẩy nguồn cầu bất động sản nhà ở. Trên thị trường, hàng loạt dự án đang tăng giá.

Song thị trường bất động sản có tăng trưởng nóng hay không còn phục thuộc vào phương thức quản lý kinh tế của Nhà nước, trong đó có chính sách tín dụng. Nếu có sự điều tiết tốt sẽ hạn chế thị trường bất động sản tăng trưởng nóng và tránh đổ vỡ cho thị trường tài chính, tiền tệ. 

(Vneconomy)

Lãi suất hiện nay nên mua hay thuê nhà?

Mua hay thuê nhà hiện đang là vấn đề khiến không ít gia đình trẻ đang phải đau đầu...

(Vneconomy) - Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố một báo cáo khảo sát về nhu cầu và khả năng mua và thuê nhà của người dân tại Hà Nội và Tp.HCM.