Gửi tiền vào bất động sản đang được xem
là kênh trú ẩn an toàn, nhưng nếu đầu tư không đúng cách có thể gặp rắc
rối, thậm chí thua lỗ, trắng tay.
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát
triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) -
Ngô Đình Hãn cho biết, gửi tiền vào bất động sản có thể tránh được trượt
giá và tăng giá trị theo thời gian, nhưng kênh đầu tư này cũng có mặt
trái của nó. Nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn, mất tiền oan
thậm chí là thua lỗ. Ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn đến việc chôn vốn
oan uổng mà nhà đầu tư bất động sản nên tránh.
Thứ nhất: Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý
đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", gom
hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt
trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh
toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.
Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và
giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn
nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.
Thứ hai: Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn
hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam.
Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị
trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải
chờ thời gian rất lâu. Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ
phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12
tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.
 |
|
Bất động sản chỉ được xem là kênh trú ẩn an toàn nếu nhà đầu tư sử dụng dòng vốn đúng mục tiêu, đúng thời điểm. Ảnh: QH.
|
Thứ ba: Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng. Khi
đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho
người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng
toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá…
đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản
là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động
sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị
sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn
dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.
Thứ tư: Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh
điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ
lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu
tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư
sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải
trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có
thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm
soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải
là xu hướng.
Thứ năm: Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này biểu hiện
qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực
và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua
nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực
quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn. Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư
cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện
ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị
bất động sản mới được đảm bảo.
Thứ sáu: Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài
chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này
thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn
đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ
trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc
thanh lý hợp đồng sớm.
Thứ bảy: Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn
cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu
như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do
giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ
thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế
tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất
động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các
khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác
nhau.
(Vnexpress)
