Bí quyết để đầu tư như tỷ phú bất động sản Sam Zell

Nếu bạn muốn đầu tư như một ông trùm bất động sản thì một trong những người không thể tốt hơn để học tập là tỷ phú Sam Zell. 

Thông qua công ty đầu tư tư nhân của mình mang tên Equity Group Investment, Zell đã tích lũy được khối tài sản lên đến 5,1 tỷ USD và xây dựng một số công ty bất động sản lớn nhất nước Mỹ.

Hơn thế nữa, tỷ phú này còn đưa ra những triết lý đầu tư đơn giản được ông gọi là "nguyên tắc của Zell". Để hiểu được những nguyên tắc trong đầu tư của ông, hãy cùng nhìn vào trường hợp cụ thể với thương vụ Equity Residential.

4. Tất cả tuân theo quy luật Kinh tế 101: Mô hình cân bằng cung cầu

Khu phức hợp Equity Residential gồm gần 400 căn hộ trị giá 29 tỷ USD tập trung ở các khu đô thị như New York và San Francisco. Đây là những nơi cung cấp nhiều việc làm, mật độ dân số cao vì vậy có nhu cầu lớn về nhà ở. Căn hộ cũng là lựa chọn hợp lý tại các thành phố lớn, giá nhà trung bình tại thị trường cốt lõi của Equity Residential là 519.000 USD, trong khi trên toàn nước Mỹ là 220.000 USD.

Về phía cung, quy định của chính phủ và dân số lớn đã làm giảm không gian sẵn có và tăng chi phí xây dựng tại các khu vực này, dẫn đến hạn chế trong việc xây dựng căn hộ mới. Những yếu tố này, cùng với nhu cầu mạnh mẽ đã giúp Equity Residential duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 94% kể từ năm 2007, và giá thuê trung bình tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ.

3. Hiểu được nhược điểm

Thật dễ để nghĩ đến những điều tích cực, nhưng điều quan trọng là nhìn vào tất cả các mặt của câu chuyện. Một trong những rủi ro của Equity Residential là mức độ luân chuyển cao.

Thời gian cho thuê tại Equity Residential là trên dưới 1 năm. Đây là lý do quan trọng giải thích tại sao doanh thu thuê nhà trung bình ở mức 59% từ năm 2007. Điều này là phù hợp với những công ty cùng ngành, nhưng nó có nghĩa công ty phải thay thế toàn bộ khách thuê nhà cứ mỗi hai năm. Nếu công ty không thể tìm được người thuê mới, thị phần và lợi nhuận của nó sẽ sụt giảm.

Quan trọng nhất, doanh thu có xu hướng tăng trong thời kỳ suy thoái. Điều này có thể tạo ra lợi nhuận có tính chu kỳ khi các công ty bị buộc phải giảm giá thuê để duy trì thị phần. Theo thời gian, Equity Residential đã chứng minh khả năng của mình trong việc tăng giá thuê nhưng vẫn giữ được thị phần lớn. Tuy nhiên, điều này có thể không tồn tại mãi mãi.

2. Đối tác là người cùng bạn chia sẻ mức độ rủi ro

Là một nhà đầu tư thụ động, tất cả những gì bạn có thể làm là hiểu được những cạm bẫy trước mắt và những cạm bẫy tiềm năng. Đó là lý do tại sao cần có người cùng nhìn nhận, đánh giá với bạn. Điều này sẽ hiệu quả hơn nếu họ cũng có phần trong cuộc chơi.

Hiện nay, Chủ tịch hội đồng quản trị của Equity Residential, Zell trực tiếp sở hữu 0,5% cổ phần của công ty và sở hữu gián tiếp 2% cổ phần khác (cổ phiếu do vợ hoặc người tin cậy của ông nắm giữ). Tập trung hoàn toàn vào quyền lợi trực tiếp, vị trí của ông đáng giá 145 triệu USD. Điều đó có thể không là gì to tát với một tỷ phú với tài sản 5 tỷ USD. Tuy nhiên, con số này chiếm 3% tài sản ròng của ông và chừng đó là đủ động lực để ông duy trì công ty.

1. Khi tất cả mọi người đi sang phải, hãy nhìn sang trái

Cuối cùng, Zell và công ty của ông có thói quen đi ngược lại với xu hướng của đám đông.

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản năm 2007, Zell đã bán văn phòng của ông tại Equity Office cho Blackstone với giá 39 tỷ USD. Năm 2012, trong khi thị trường vẫn đang hồi phục, Equity Residential mua 60% khu căn hộ trị giá 6,5 tỷ USD từ Lehman Brothers Holdings - đây là một phần của việc phát mại một ngân hàng đầu tư bị phá sản. Và tháng trước, khi thị trường có vẻ chắc chắn phục hồi, Equity Residential lại bán khối tài sản trị hơn 5 tỷ USD cho Starwood Capital Group.
Không giống như những ví dụ ở trên, Equity Residential không phải là một vụ đầu tư đi ngược đám đông. Công ty đang giao dịch với số vốn nhiều gấp 23 lần từ việc vận hành (FFO). Điều đó đã đặt Equity Residential ở vị trí cao hơn các công ty đối thủ và có mức giá trị cổ phiếu của họ còn cao hơn cả mức năm 2006.

Equity Residential đã có được mức giá cao. Công ty lớn hơn và qui mô hơn năm 2006, và tổng lợi nhuận thu về từ cổ phiếu đạt 48% trong vòng 3 năm, vượt qua Vanguard REIT Index và nhiều công ty cùng ngành khác.

Nếu bạn muốn đầu tư như Sam Zell, điều đó có nghĩa là bạn phải tìm được những công ty tốt như Equity Residential, và cũng phải đợi những thời điểm thích hợp để mua chúng hoặc sử dụng thị trường mạnh hơn như một cơ hội để bán.

Linh Lam-/NDH.VN/Fool.com

>> Lời khuyên về tiền bạc của cựu nhân viên phố Wall kiếm nửa triệu USD/năm

 

Sam Zell - Vũ công bên mồ kẻ khác

Không hề dấu diếm bí quyết đầu cơ, thậm chí lại còn muốn làm cho mọi người hiểu được chuyện đó một cách dễ dàng, vậy mà cho tới nay trong thế giới đầu cơ chỉ có mỗi mình con người này thành công với bí quyết đầu cơ đó. Người đó chính là Sam Zell. 

Sam Zell chỉ chuyên về đầu cơ bất động sản

 

Mỗi nhà đầu cơ có cách thức đầu cơ khác nhau và thế giới đầu cơ gần như không có ranh giới. Bí quyết đầu cơ của không ít nhà đầu cơ trứ danh theo thời gian rồi cũng dần không còn là chuyện lạ lẫm gì nữa đối với công chúng, lại càng không phải vậy đối với cư dân của thế giới đầu cơ. Nhưng nắm được bí quyết là một chuyện, vận dụng nó thành công như chính tác giả của bí quyết thì lại là chuyện khác. Sam Zell được coi là một nhà đầu cơ trứ danh vì chưa ai làm được như ông, theo cách của ông.

 

Năng khiếu bẩm sinh, khát vọng đeo đẳng suốt đời

Với tài sản riêng khoảng 6 tỷ USD, Sam Zell được tạp chí Forbes của Mỹ xếp đứng hạng thứ 52 trong danh sách những người giàu nhất ở nước Mỹ. Số tài sản ấy đủ để làm cho Sam trở thành người nổi tiếng, nhưng để trở thành nhà đầu cơ trứ danh thì bên cạnh việc kiếm được nhiều tiền bằng đầu cơ còn phải có dấu ấn riêng trong thế giới đầu cơ. Và Sam Zell nổi danh trong thế gới đầu cơ bằng cách trở thành “Vũ công bên mồ kẻ khác”. Chính Sam Zell cũng tự nhận mình là như thế. Nhà đầu cơ nào muốn thành công cũng đều phải nhờ cậy vào tri thức và vốn, có phần nhờ may mắn và hậu thuẫn từ thời thế. Nhưng chẳng có nhà đầu cơ nào thành công mà không có đam mê kiếm tiền, đam mê đến mức kiếm tiền trở thành khát vọng cuộc đời và lẽ sống. Ở Sam Zell lại còn có năng khiếu gần như bẩm sinh.

Sam Zell sinh năm 1941 ở Mỹ. Thật ra, ông không phải là người Mỹ thực thụ. Năm 1939, bố mẹ Sam từ Ba Lan di cư sang Mỹ vì họ là người Do Thái và bị chính quyền Đức quốc xã truy sát. Cái tên họ Zell được gia đình này đổi từ Zielonka sang sau khi đến Mỹ. Cuộc di cư này đã đưa Sam đến nhận thức đau đớn: “Đã là người Do Thái thì cả đời luôn dễ bị tổn thương”. Và lối thoát mà Sam đã sớm nhận ra là phải trở nên thật giàu có. Có tiền sẽ có sự bảo vệ chắc chắn nhất, hiệu quả nhất và lâu bền nhất trước mọi mối nguy hiểm gây tổn thương đó. Năm 12 tuổi Sam đã tự lên tàu đi rất xa để mua tạp chí Playboy với giá có 50 cents về chỗ mình ở bán lại với giá 3 USD - cao gấp 6 lần. Năm 1963, Sam Zell tốt nghiệp Trường Đại học Michigan, năm 1966 đạt được học vị Tiến sỹ về luật ở đó. Thời gian sống và học tập ở Mỹ cho tới khi đó đủ để ông đi tới nhận thức rằng, muốn làm giàu nhanh chóng thì phải mạo hiểm và cách làm giàu nhanh nhất nhưng đồng thời cũng nhiều rủi ro nhất là đầu cơ. Thế giới đầu cơ là nơi Sam Zell vừa muốn đến lại vừa phải đến. Năm 28 tuổi, Sam cùng với Robert Lurie thành lập công ty Equity Group Investment.  39 năm sau, Sam bán công ty này cho tập đoàn đầu tư Blackstone với giá 23 tỷ USD.

Có rất nhiều tiền và đã nổi danh, nhưng sự nghiệp kiếm tiền của Sam Zell không dừng lại sau những phi vụ đầu cơ thành công. Thuở ban đầu có thể động lực chỉ là kiếm tiền để trở nên giàu có và được trọng vọng trong xã hội, có được sự bảo vệ trước mọi mối nguy hiểm. Về sau động lực đó có thể là ham muốn chinh phục những đỉnh cao mới bằng những gì đã đạt được, là đi hết mọi con đường có thể đi được trong thế giới đầu cơ. Không ai biết được chính xác vì Sam Zell không hề một lần thổ lộ. Tất cả đều chỉ biết rằng, Sam Zell vẫn kiếm tiền không biết mệt mỏi cả khi sắp sửa bước vào tuổi 70.

Họa người phúc ta 

Khác với đa số các nhà đầu cơ trong thế giới đầu cơ vốn hoặc chuyên về đầu cơ trên thị trường chứng khoán hoặc đầu cơ tất cả những gì có thể đầu cơ được, Sam Zell chỉ chuyên về đầu cơ bất động sản. Và cũng khác với đa số các nhà đầu cơ bất động sản, Sam chỉ đầu cơ vào những bất động sản đã từng rất đắt giá mà hiện đang bị sụt giá thê thảm. Sam làm giàu bằng những gì mà tưởng chẳng còn chút giá trị nào đối với kẻ khác. 

Triết lý đầu cơ của Sam có thể gói gọn trong một câu là mua rẻ về bất động sản và chờ cho tới khi nó tăng giá. Nhà đầu cơ bất động  sản nào chẳng tư duy và hành động như vậy. Nhưng Sam chỉ tập trung vào những bất động sản đã từng rất đắt giá. Con tính của Sam là bất động sản càng đắt giá bao nhiêu thì càng khó bán bấy nhiêu và càng có ít nhà đầu cơ sẵn sàng mua bấy nhiêu, những bất động sản ấy bị mất giá thường lại do sai lầm của chủ sở hữu hoặc sự thay đổi thời thế. Nếu là sai lầm của chủ sở hữu thì lại càng dễ mua - vì họ thường đứng trước nguy cơ phá sản - và chỉ cần khắc phục sai lầm ấy thì bất động sản lại có giá. Nếu nguyên nhân là sự thay đổi thời thế thì chắc chắn sẽ lại đến lúc thời thế thay đổi khiến bất động sản được giá. Cho nên khi người khác sắp “xuống mồ” thì Sam ra tay, khi kẻ khác mắc sai lầm thì Sam hành động. Cái biệt danh “Vũ công bên mồ kẻ khác” xem ra đâu cũng đến nỗi quá đáng. Cả trong chiến lược đầu cơ này cũng thấy Sam rất thận trọng chứ không mạo hiểm, hành động chắc ăn chứ không vội vã, suy tính kỹ càng nhưng không phải thiếu quyết đoán.

Cũng có người cho rằng Sam làm như vậy là đầu cơ trục lợi vào cái họa của kẻ khác. Miệng lưỡi thế gian thật vô cùng vì Sam đâu có gây ra cái họa đó cho kẻ khác mà chỉ nhìn nhận ở cái họa ấy có cơ hội để kinh doanh. Hơn nữa, Sam không phải là con người để cho tình cảm lấn át lý trí. Thế giới đầu cơ là thế giới đầy nghiệt ngã và ganh đua khốc liệt mà theo Sam thì chỉ có những người mạnh mẽ về tính cách mới có thể trụ lại và thành công được. Thế giới đầu cơ đã biến cậu bé bán tạp chí Playboy năm nào thành người giống như cao bồi thực thụ ở miền tây hoang dại của nước Mỹ trong những thế kỷ trước. Sam không dấu diếm điều đó khi nói thẳng: “Trong cách thức tôi kiếm tiền và đánh giá rủi ro không có chỗ cho tình cảm”. Điều đó lý giải tại sao trong suốt thời gian rất dài ông luôn thành công trong cung cách đầu cơ rất đặc biệt của mình.

Sam Zell trở thành nhà đầu cơ bất động sản thuộc diện thành công nhất ở nước Mỹ. Nhưng cả thành tựu đầu cơ đó cũng không đảm bảo cho Sam đầu cơ vào đâu cũng đều thắng ở đó. Gần như tất cả những hoạt động đầu tư và đầu cơ sau này của Sam trên lĩnh vực báo chí, truyền hình và thể thao đều không thành công. Cư dân của thế giới đầu cơ học được từ Sam Zell cả bài học thành công lẫn thất bại. Họ biết rằng những bài học kinh nghiệp của nhà đầu cơ trứ danh này có thể không giúp họ đầu cơ thành công như Sam, nhưng chắc chắn sẽ không thất bại như Sam.

Sam Zell chỉ đầu cơ vào những bất động sản đã từng đắt giá mà sụt giá thê thảm, nhờ đó làm giàu bằng những gì tưởng chắng còn chút giá trị nào.

>> Bí quyết để đầu tư như tỷ phú bất động sản Sam Zell