Dựa trên khảo sát lương ở hơn 500 lao
động có trình độ tại các đô thị lớn của Việt Nam, CBRE đánh giá các cặp
vợ chồng tại TP HCM và Hà Nội có nghề nghiệp và thu nhập ổn định có thể
bắt đầu mua căn nhà từ năm thứ 7 trở đi.
Theo đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản này, tỷ lệ tiết kiệm cho năm
đầu tiên của một cặp vợ chồng đều đi làm (lương 900 USD/tháng trở lên)
là 10% thu nhập. Con số này tăng lũy kế lên hàng năm, có tính đến mức
tăng trưởng thu nhập.
Nghiên cứu này phân tích, sau 7 năm nỗ lực, một gia đình trẻ có thể
tiết kiệm đến 800 triệu đồng, trong đó từ năm thứ ba trở đi tỷ lệ tiết
kiệm tăng 20-50% so với những năm đầu. Nếu xem xét mua một căn nhà hạng
trung có giá 1,6 tỷ đồng, khoản tiết kiệm 800 triệu đã đủ chi trả 50%
giá trị căn hộ. Phần còn lại có thể vay từ ngân hàng hoặc từ gia đình
hoặc các mối quan hệ. Thực tế cho thấy những cặp vợ chồng trẻ thường
nhận được hỗ trợ từ gia đình hai phía để có thể sở hữu căn nhà sớm hơn
hoặc có giá trị cao hơn.
Ước tính tổng chi phí mua nhà trong phân tích này bao gồm: giá trị bất
động sản, chi phí vay, chi phí cơ hội và tiền thu ròng khi bán bất động
sản. Bài toán được tính cụ thể là một cặp vợ chồng cần căn hộ có giá
trung bình 1,6 tỷ đồng sẽ dùng khoản tiết kiệm 800 triệu đồng để trả
trước (down-payment) một nửa giá trị căn hộ. Quá trình vay thế chấp phần
còn lại của bất động sản với kỳ hạn 15 năm. Tỷ lệ nợ trên giá trị tài
sản thế chấp là 50%. Giả định rằng lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ
là 12% một năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay.
Theo khảo sát của CBRE, các cặp vợ chồng sống tại TP HCM và Hà Nội
có thu nhập ổn định sau 7 năm tích lũy có thể mua 50% căn nhà. Ảnh: Vũ Lê
|
Giả sử trong suốt kỳ hạn này, người vay tiền không trả tiền trước khi
đến hạn, thanh toán hàng tháng cho khoản vay (cả gốc và lãi) là 9,6
triệu đồng, tổng chi phí vay cho việc mua căn hộ sẽ là 1,7 tỷ đồng. Nếu
gộp lại, tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ là 2,5 tỷ đồng, trong đó
chi phí trả lãi tiền vay là 928 triệu đồng (54% tổng chi phí vay và 37%
tổng chi phí mua nhà).
CBRE cũng tính đến chi phí cơ hội được tính toán dựa trên lợi ích có
thể kiếm được nếu khoản tiền trả trước (downpayment) được giữ trong một
tài khoản tiền gửi cố định cho đến khi căn hộ được bán vào cuối năm thứ
15. Lãi suất huy động được giả định là 4% một năm. Khi khoản vay được
thanh toán đầy đủ, bất động sản này sẽ được bán với mức tăng 15% so với
giá trị căn hộ ban đầu và số tiền thu được sẽ là 1,84 tỷ đồng. Tỷ lệ
tăng giá này được dựa trên quan sát sự lên giá căn hộ và tỷ lệ lạm phát
của Việt Nam trong 8 năm qua. Tính cả sự tăng giá giá căn hộ và tỷ lệ
lạm phát, tỷ lệ tăng giá ròng cho căn hộ ở ví dụ này được giả định là 1%
mỗi năm, tương đương 15% trong 15 năm.
Đơn vị tư vấn này nhận định, mặc dù giá nhà tại Việt Nam thường cao so
với mức thu nhập trung bình của người dân và trong khoảng 10 năm trước
giá nhà được xem là ngất ngưỡng nhưng hiện nay tình thế đã được cải
thiện.
Thị trường bất động sản đã chững lại trong 8 trở lại đây, giá bất động
sản đã được điều chỉnh xuống mức mềm hơn. Ngoài ra, với việc ngày càng
có nhiều đơn vị cả trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn
cung đã được bung ra làm tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị
trường trở nên cạnh tranh hơn.
Do sự tràn ngập của các dự án căn hộ giá rẻ trong vòng 2 năm qua với
những căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, từ 500 - 800 USD/m² đã khiến cho
việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn.
Vnexpress
